Bagaimana aturannya di Indonesia?
Topik keseharian
Hukum sewa Indonesia masih berpijak pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata peninggalan zaman Belanda (KUHPerdata, diundangkan 1847), yang Buku III, Bab VII, Pasal 1548 hingga 1600 mengatur "sewa-menyewa". Uang jaminan sendiri sama sekali tidak diatur oleh hukum — apakah dipungut, dan berapa besarnya, sepenuhnya diserahkan pada kesepakatan pemilik dan penyewa dalam kontrak, berbeda dari batas dua bulan yang diatur undang-undang di Taiwan. Yang paling membedakan pasar Indonesia dari enam negara lain sebenarnya bukan besaran uang jaminan, melainkan ritme pembayaran: rumah sewa (berbeda dari apartemen) secara konvensional dibayar sekaligus untuk satu tahun penuh, dan pembayaran sekaligus untuk beberapa tahun (dua atau tiga tahun) juga umum untuk rumah keluarga, alih-alih pembayaran bulanan seperti yang diasumsikan di tempat lain. KUHPerdata juga menegaskan asas bahwa jual beli tidak memutus sewa (Pasal 1576): jika pemilik menjual rumah di tengah masa sewa, pemilik baru mewarisi sewa yang sudah berjalan dan tidak bisa mengusir penyewa demi mengambil alih rumah lebih cepat, kecuali kontrak awal menyatakan lain. Dan pemilik tidak bisa mengambil kembali rumah hanya dengan mengganti kunci — jika penyewa menolak pindah setelah masa sewa berakhir, pemilik harus mengajukan gugatan perdata dan memperoleh putusan pengadilan yang dapat dieksekusi sebelum penyewa bisa dipaksa keluar; pengosongan sepihak bukan jalan pintas yang sah.
Apa tema ini?
Undang-Undang Pengembangan dan Pengelolaan Pasar Sewa Perumahan Taiwan membatasi uang jaminan maksimal dua bulan sewa (Pasal 7), dan Pasal 10 mencantumkan lima alasan pemilik dapat mengakhiri sewa lebih awal — empat di antaranya perlu pemberitahuan tertulis tiga puluh hari sebelumnya, sedangkan pengambilalihan untuk pembangunan ulang perlu tiga bulan.
Peraturan Sewa Perumahan Tiongkok (Peraturan Dewan Negara No. 812, berlaku sejak 15 September 2025) hanya mewajibkan besaran uang jaminan, waktu pengembalian, dan alasan pemotongan dicantumkan dalam kontrak — tanpa batas atas jumlahnya sama sekali.
Pasal 622-2 KUH Perdata Jepang mewajibkan pemilik mengembalikan shikikin (uang jaminan) setelah sewa berakhir dan properti dikembalikan, dikurangi utang penyewa; Jepang juga punya kebiasaan reikin — uang terima kasih untuk pemilik yang biasanya tidak dikembalikan dan tidak diatur atau dibatasi oleh undang-undang mana pun — sementara Pasal 28 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan mewajibkan "alasan yang sah" sebelum pemilik dapat menolak perpanjangan atau mengakhiri sewa, sehingga penyewa tidak bisa begitu saja disuruh pergi.
Amerika Serikat tidak punya aturan federal sama sekali — peran HUD terbatas pada anti-diskriminasi di bawah Fair Housing Act, dan batas uang jaminan ditetapkan oleh masing-masing negara bagian; Kode Sipil California §1950.5, setelah amendemen AB 12 yang berlaku Juli 2024, memangkas batas dari dua-tiga bulan menjadi satu bulan.
Model Tenancy Act 2021 India hanyalah undang-undang contoh untuk diadopsi negara bagian — mengusulkan batas dua bulan untuk hunian dan enam bulan untuk komersial — tetapi sebagian besar negara bagian masih memakai Rent Control Act lama mereka sendiri.
Hukum sewa Indonesia masih berpijak pada KUHPerdata peninggalan zaman Belanda (Pasal 1548 dan seterusnya); besaran uang jaminan sepenuhnya diserahkan pada kesepakatan, dan jika penyewa menolak pindah, pemilik tidak bisa mengusirnya sendiri — harus melalui proses pengadilan.
Undang-Undang Sewa Brasil membatasi caução maksimal tiga bulan sewa dan wajib disimpan di rekening tabungan (Pasal 38), sementara Pasal 46 memungkinkan pemilik mengambil kembali properti tanpa alasan setelah kontrak berdurasi tiga puluh bulan atau lebih berakhir.
Sumber dan tanggal
Tanggal mengikuti zona waktu, kalender, dan pengumuman resmi setempat. Periksa sumber jika tanggal diperkirakan atau berbeda menurut daerah.